ANACI VENETO
9 novembre a Vicenza 2012
Luogo: Vicenza
Sede : Palazzo delle Opere Sociali , Piazza duomo
Data : venerdì 9 novembre 2012
Durata: un’intera giornata dalle ore 9.30 alle ore 19.00
Target: amministratori di condominio , avvocati , ingegneri e impiantisti
Titolo proposto
“ L’evoluzione della figura professionale dell’amministratore: le competenze, gli obblighi e le responsabilità. Un contratto come forma di tutela per il professionista”
Motivazioni
Tanti obblighi, tante responsabilità e pochi, anzi pochissimi , diritti sono le caratteristiche che connotano la professione dell’amministratore di condominio . Una professione non riconosciuta dal legislatore, nonostante la grande funzione sociale che assolve e l’enormità degli affari economici che le ruotano attorno . Costretta nel novero delle professioni non organizzate, sarà probabilmente affidata alle cure delle diverse associazioni di categoria presenti nel nostro Paese. Anche per il futuro le prospettive non sono rosee visto che il recente D.L 3270 afferma che può essere professata senza vicoli di titoli di studio specifici, senza l’obbligatorietà da parte del professionista di essere iscritto ad un’associazione . Un vistoso paradosso , considerata la marea di obblighi e di responsabilità che lo stesso legislatore riconosce in capo all’amministratore e vista la sempre maggiore ingerenza del pubblico su quello che una volta era un semplice rapporto tra privati. Tutti invece ormai sanno che amministrare immobili, specialmente quelli costituiti in condominio, è un’ attività complessa che presuppone preparazione in tante discipline , costante aggiornamento, indubbie capacità personali di comunicazione, di mediazione, di interazione con altre figure professionali e con la clientela.
Una professione in progress , che seguendo l’evoluzione delle leggi , della società e del condominio stesso, è notevolmente mutata rispetto al passato, assumendo oggi contorni più definiti, caratteristiche peculiari, che hanno obbligato l’amministratore condominiale a crescere culturalmente e nella coscienza dei suoi valori. Ad aggiungere al ruolo del contabile altre e più fondamentali funzioni , ad assumere la struttura del professionista qualificato, esperto, capace di offrire servizi sempre migliori alla clientela. Perché ormai questa professione si basa sulla qualità certificata delle prestazioni.
Tanti sono gli oneri che gravano sull’amministratore di condominio : in primo luogo l’assunzione di tutti gli obblighi e di tutte le responsabilità civili, penali, fiscali che il legislatore riconosce al condominio in prima battuta e al suo legale rappresentante di conseguenza . L’ elenco potrebbe essere lunghissimo. Citiamo soltanto le responsabilità in materia di sicurezza , di contenimento energetico, di riqualificazione ambientale e in materia fiscale e tributaria.
I fatti luttuosi di queste ultime settimane hanno riportato violentemente in primo piano il problema delle responsabilità dirette del professionista, in particolar modo di quelle penali. Giudici ed amministratori si rivolgono immediatamente a lui, dimenticando che l’amministratore non possiede reali e autonomi poteri di gestione delle parti comuni e quei pochi che gli sono stati riconosciuti sono diventati via via sempre più limitati. Questa sua particolare fragilità è aumentata negli ultimi anni in virtù delle ultime sentenze della Suprema Corte di Cassazione per la quale chi amministra condominii è solo un mero esecutore delle delibere assembleari.
Ecco perché è giusto interrogarci sulla reale evoluzione di questa figura.
Le domande che ci vogliamo porre sono molte, di grande rilevanza e la maggior parte attende ancora adeguate risposte. In molti casi manca la chiarezza dovuta sia ai professionisti che all’utenza . Chiariamo innanzi tutto di quali responsabilità deve rispondere il professionista e a chi. Di quelle nei confronti del suo mandante con il quale ha contratto un negozio privato? o di quelle che lo Stato attraverso i suoi pubblici funzionari gli attribuisce senza andare troppo per il sottile ?
Nel primo caso, visto che fino ad oggi il rapporto con la clientela è basato su un mandato “ privato “, l’amministratore essendo dotato di solo potere esecutivo dovrebbe rispondere per l’ eventuale sua inadempienza in merito alle decisioni assunte dall’assemblea, per l’eventuale negligenza nel suo operato, per altri reati da lui commessi a danno del mandante.
Nel secondo caso la faccenda si complica non poco perché l’ingerenza dello stesso legislatore è diventata un peso enorme nel mandato di amministrazione condominiale al punto tale che la figura giuridica del mandato tra privati è stravolta sia dalle norme stabilite nel codice civile in materia di condominio, sia dalle leggi speciali che dalle sentenze di Cassazione e lo sarà sempre più, se andrà in porto la nuova riforma del condominio. L’amministratore in realtà è stato privato di ogni autonomia gestionale e lasciato senza difese oggettive. Su questo aspetto il convegno si propone di riflettere per capire fino in fondo la gravità di una situazione che ha perso nel tempo il suo equilibrio originario fino a diventare insostenibile , specie se letta alla luce della totale mancanza di diritti riconosciuti a questo professionista.